Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine belirli şartlar altında izin verme borcu altındadır. Öncelikle kiraya verenin bu istemde bulunmasının zorunlu olmasıdır. Örneğin, yeni gelecek kiracıların böyle bir talepte bulunmuş olmaları, kiraya verenin buna mecbur kalması gerekmektedir. Ancak kiracıların da hakları vardır.
Kira sözleşmesinin kurulması ile birlikte kiracı ve kiraya verenin yerine getirmesi gereken birtakım borçlar doğmaktadır. Kiracının asıl yükümlülüğü kira bedelini ödemek olsa da bunun yanında kanunda düzenlenen başkaca yükümlülükleri de bulunmaktadır. Bunlardan bir tanesi TBK’nın 319. maddesinin 2. fıkrasında “Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” başlığı altında “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür” şeklinde düzenlenmiştir.
Her ne kadar hüküm, kiraya veren lehine konulmuş emredici bir nitelikte olsa da (Özdemir, 2022, s.f.112) uygulamada kiracının yararı göz ardı edilemez. Kaldı ki, TBK 319. maddesinin geri kalan bölümünde “(3)Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. (4)Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır” denilerek hüküm kiraya verene dilediği gibi hareket etme özgürlüğü tanımamıştır. Kiracının bu yükümlülüğü, sade ve basit bir katlanma yükümlülüğü olmak ile birlikte kiracı kiralananın gösterilmesine müsaade etmek ile birlikte bu borcunu ifa etmiş olur. (Yavuz, 2019,s.f.279)
KİRACILARIN HAKLARI NELER?
Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine belirli şartlar altında izin verme borcu altındadır. Öncelikle kiraya verenin bu istemde bulunmasının zorunlu olmasıdır. Örneğin, yeni gelecek kiracıların böyle bir talepte bulunmuş olmaları, kiraya verenin buna mecbur kalması gerekmektedir. Kiraya verenin her potansiyel yeni kiracı veya alıcıya evi göstermek istemesi ve bunun için kiracıya başvurması belli bir yerden sonra iyi niyetli olarak değerlendirilemeyecektir.
Kiraya verenin söz konusu göstermeyi yer ve zaman olarak makul bir süre önceden kiracıya bildirmiş olması ve hayatın olağan akışına uygun saat aralıklarının belirlenmesi gerekmektedir. Yani, kiraya veren beraberinde üçüncü kişilerle beraber istediği saatte kiralanan taşınmaza gelerek kiracıdan evi göstermesini isteyemez. Kanunen kiracının kiralananı gösterme yükümlülüğü bulunsa bile bunun kiracının yararı da gözetilerek hakkaniyete uygun bir şekilde kararlaştırılıp uygulanması gerekmektedir. Aksi takdirde, kiracının evi göstermekten kaçınabilir. Her halükarda kiracının hakkı gözetilmeyerek iradesine aykırı bir durum söz konusu olduğunda kiraya verenin konut dokunulmazlığını ihlal suçunu işlemesinin olasılık dâhilinde olduğunu belirtmek ile beraber kiracının haksız fiil tazminatı isteme hakkının doğması da olasıdır.
YARGI KİRACIYI HAKLI BULDU
Kiraya veren ve kiracının kiralananın gösterilmesi hususunda yer ve zaman olarak anlaşamaması halinde kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde Kira (Kiralananı Göstermeye İzin İstemli) Davası açabilecektir. TBK m.319 her ne kadar tüm kira sözleşmeleri için geçerli olsa da hükmün mahiyeti gereği ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında aktif olarak uygulanabilecektir.
Konut kira sözleşmesi söz konusu ise sözleşme taraflarının tacir olamaması sebebiyle sözleşmede kararlaştırılan yetki geçersiz olmak ile birlikte yetkili sulh hukuk mahkemesi kiralanan taşınmazın bulunduğu yer olacaktır. Davaya ilişkin olarak hâkimin yer ve zaman belirlerken kiracının genel sebeplerinin yanında özel durumlarının da göz önünde bulundurularak gerekirse bilirkişilerce belirlenmesi gerekmektedir. Aksi taktirde mahkemece kurulacak hüküm üst mahkemelerce bozmayı gerektirecektir. 13. Hukuk Dairesi’nin 6. 6.2005 Tarihli kararında da bu hususa değinilerek hüküm davalı (kiracı) lehine olacak şekilde bozulmuştur:
“Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek uzman bilirkişi marifetiyle mahallinde inceleme yapılarak, kiralananın niteliği, bulunduğu mevkii, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun denge kurulmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile, ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı tesbit edilerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.”
KİRACI ZARARA UĞRARSA NE OLACAK?
Kiralananın gösterimi hususunda yer ve zamanın kiracının yararı da göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenerek tarafların bu hususta anlaşmaları halinde kiracı artık kiralananı gösterme borcunu yerine getirmek zorundadır. Ancak ilgili maddenin dördüncü fıkrasına bakıldığında “Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır” denilerek kiracı korunmuştur. Eğer ki kiracı bu yükümlülüğünü yerine getirirken kiraya veren veya üçüncü kişilerce herhangi bir zarara uğrar ise madde gereğince bu zararının giderilmesini veya oluşan zarara oranla kira bedelinde indirim isteyebilmektedir. Kiracının bu katlanma yükümlülüğünün süresi hususu kanunda açıkça belirtilmemiştir. Ancak, hayatın olağan akışına uygun olan kira sözleşmesinin kurulup kiracının evde fiilen oturmaya başlaması ile birlikte ihbar süresi de dahil olmak üzere kiralanandan çıkacağı vakte kadar bu borcu ifa etmek ile yükümlüdür.
Kaynakça: Koç, N. (2017). 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi. İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, (1), 3-35- Özdemir, G. (2022). Kira Sözleşmesi. Hayrunnisa Özdemir (Der.), Kira Hukuku Davaları içinde 29-158. Ankara: Seçkin Yayıncılık – Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersler (Özel Hükümleri). İstanbul: Beta Yayıncılık – Türk Borçlar Kanunu. Erişim Adresi :https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf