Son günlerde en çok konuşulan konu kiralar. Ev sahipleri daha yüksek kira bedeli alabilmek için kiracılarını ya çıkartmaya çalışıyor ya da yüksek kira bedelleri istiyor. Peki, konut kiralanırken neye dikkat edilmeli, kira sözleşmesi nasıl yapılmalı, kiracıların ve konut sahiplerinin hakları neler? İşte, kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken hususlar.
Gerek günlük hayatımız gerekse profesyonel hayatımızda sıklıkla karşımıza çıkan kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ila 338 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Genel bir ayırım yapıldığında kira sözleşmelerinin bir bölümünü oluşturan taşınmaz kira sözleşmeleri de tahsis amacına göre konut veya çatılı iş yeri olarak kullanılabilir. Tabii burada önemli olan kiralanan yerin tahsis amacı ve başka bir amaçla kullanılamayacağı sözleşmeye yazılmalıdır.
Özel hukuktaki sözleşme serbestisi ilkesi kira sözleşmelerinde de etkisini göstermektedir. Kanun maddeleri ne kadar genel hükümleri düzenliyor olsa da bunlar dürüstlük çerçevesi içerisinde aksi kararlaştırılabilecek hükümlerdir. Bu sebeple genel hükümler sınırları dışına çıkılacak veya alışılmışın dışında bir uygulama üzerinde taraflar anlaşacaklar ise bunları muhakkak sözleşmede belirtmeleri gerekmektedir.
Örneğin, uygulamada, tarafların hak kaybına uğramaması için sözleşmeye taşınmazın kiracıya teslim edildiğine dair hüküm konulabilir. Kira sözleşmesinin yürürlük tarihi sözleşmenin imzalanmasından daha sonra ise teslim tutanağı da ayrıyeten düzenlenmelidir. Çünkü genel hükümler çerçevesinde genel kabul kira bedelinin belirlenmesi dışında, kira sözleşmelerinde genel kabul kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağıdır. Bu sebeple özellikle kiraya veren alışılmışın dışında veya genel hükümlerden farklı bir hüküm koymak ister ise bunu muhakkak açık ve net bir şekilde sözleşmede belirtmelidir.
KİRA BEDELİ
Kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken en önemli üç husus tarafların kiralanan şey için bir kira bedeli üzerinde anlaşmalarıdır. Bu bakımdan kira ücreti kira sözleşmelerinin kurucu unsurları arasındadır. Ücret unsuru üzerinde tarafların anlaşmaması veya ücret unsurunun bulunmaması haline sözleşme, kira sözleşmesi olma vasfını yitirecektir.
Her ne kadar istisnai olarak bedelsiz kira sözleşmeleri söz konusu olsa da bu durum genel kabul olacak şekilde yaygın değildir. Kira bedelinin ne kadar olduğu, artış oranının neye göre sağlanacağı veya hangi para birimi üzerinden ödeneceği hakkında sözleşmeye hüküm konulmalıdır. Aksi takdirde hem kiracı hem de kiraya verenin yükümlülükleri Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel hükümlere tabii olacaktır.
Örneğin, yabancı para birimi üzerinden kira bedelinin ödenmesine karar verilmiş ise bu hususun sözleşmeye açık olarak yazılması halinde kira bedelinin Türk Lirası karşılığı şeklinde ödenmesi artık kabul edilmeyecektir.
KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ
Kira bedelinin ödeme şekli de sözleşmeye göre değişiklik göstermektedir. Yıldan yıla ödenmesi şeklinde anlaşılabileceği gibi her ay peşin olarak kiraya verenin banka hesabına ödenmesi şeklinde de olabilir. Dikkat edilmedi gereken şey bunun açıkça sözleşmede yer alıyor olmasıdır.
Kira bedelinin her ay peşin olarak bankaya ödenmesi hususu sözleşmede net olarak kararlaştırılmaz ise kiracı artık Borçlar Kanunu hükmüne öngörülen şekilde ödeme yapmak ile birlikte yükümlülüğünden kurtulmuş olacaktır. Kanuna göre kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPILAMAZ
Kira bedelinin belirlenmesi dışında, kira sözleşmelerinde genel kabul kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağıdır. Ancak taraflar arasında hakkaniyetin sağlanması adına kira artış oranı sözleşmede öngörülebilir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Böylece başlangıçta üzerinde anlaşılan kira bedelinden fazlasına uzayan veya yenilenen kira döneminde anlaşmayla veya mahkeme kararıyla mümkün olabilmektedir.
Kısaca kiraya verenin kira artış oranını TÜFE’yi geçecek şekilde sözleşmeye hüküm koyması halinde tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamasının üstünde kalan kısmı direkt olarak geçersiz olacaktır. Eğer taraflar arasında yeni dönem kira bedeline dair bir anlaşma yok ise açılan tespit davası söz konusu olur ise hâkim TÜFE oranını aşmaması kaydıyla hakkaniyet ölçütünü de göz önünde tutarak kira bedelini tespit edeceği de unutulmamalıdır.
KİRA BEDELİ ve YAN GİDERLER
Kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı genel kabulü vergi ve benzeri yükümlülükler, yan giderlere katlanma olarak da karşılığını bulmaktadır. Kanun maddelerine göre aksi kararlaştırılmamışsa veya herhangi başka bir kanunda öngörülememişse bu yükümlülükler kiracıya yükletilemez ve bunlardan doğan sorumluluk kiraya verene aittir.
Bağlantılı sözleşme hususu da ele alındığında genel hükümlere göre kiracıya yükletilen kira bedeli ve yan giderler dışında bir yükümlülük yüklenemeyeceği de kanunda, “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” yer almaktadır.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLAR
Kira sözleşmesine konu olan taşınmaz konut veya çatılı iş yeri olarak gerçek kişilere kiralanabileceği gibi tüzel kişilere de kiralanabilir. Özellikle çatılı iş yeri olarak ticaret şirketi veya dernek olarak bir tüzel kişiye tahsis edilecek taşınmaz söz konusu olduğunda bu işlemi tüzel kişi adına yapmaya yetkili kişinin temsil belgeleri de incelenmeli ve ileride doğabilecek hak kayıplarının önüne geçilebilmesi için ek sözleşme yapılması daha isabetli olacaktır.
Kiracı şirket açısından dikkat edilmesi gereken bir başka husus ise şirket ortaklarının sözleşmede kiracı olarak gösterilmesi olacaktır. Ancak böyle bir durumda vergi dairesi tarafından vergi tevkifatı söz konusu olduğunda ortaklar bakımından sıkıntılar doğabilir. Bu sebeple somut olayın gereklerine göre farklı güvenceler düşünülüp sözleşmedeki özel hükümler kısmına yazılmalıdır.
Gerçek kişi kiracı bakımından ise uygulamada sık karşılaşılan ve kiraya verenin dikkat etmesi gereken en önemli husus kiracının evli olması ve kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılmasıdır. Kira sözleşmesini yapan kiracı evli ise aynı zamanda eşin de kiracı olarak gösterilmesi isabetli olacaktır. Çünkü aile konutu olarak kiralanan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri eşin rızası olmadıkça kiracı tarafından feshedilememektedir. Kiraya verenin sözleşmeyi feshetme durumunda gereksiz tazminat ödemek zorunda kalması söz konusu olabilme ihtimali olduğundan bu hususa dikkat edilmelidir.
KİRA SÖZLEŞMESİ ve 3.KİŞİLER
Asıl kira sözleşmesine taraf olmayan ancak kiralanan ile diğer hukuki işlemler ile bir bakımdan bağlantılı olan üçüncü kişilerden bahsedildiğinde alt kira, kefalet ve taşınmazın devri ile uygulamada yaygın olarak karşılaşılmaktadır.
Türk Borçlar Kanununda düzenlenen alt kira sözleşmesine göre kiracı, kiralananı, tamamen veya kısmen bir başkasına kiraya verebileceği gibi kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Ancak kanun maddesinde bu durum sınırsız bir şekilde kiracıya tanınmamıştır. Alt kira sözleşmesinin kurulabilmesi için asıl kira sözleşmesine taraf olan kiraya verenin bu konu hakkında yazılı rızası bulunmak zorundadır. Yani kiraya veren tarafından sözleşmeye konulan bir madde ile kiracının alt kira sözleşmesi yapması veya kullanım hakkını devretmesi engellenebilecektir. Ayrıca kiraya veren tarafından cevaz verilmesi halinde yapılan bir alt kira sözleşmesinin süresi de doğal olarak asıl sözleşme süresi ile bağlantılı olacaktır. Asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kira ilişkisi de kendiliğinden sona erecektir.
Kiracıya kefil olunması durumunda kiraya verenin asıl dikkat etmesi gereken husus direkt olarak ayrı bir kefalet sözleşmesinin varlığımı yoksa kefil olacak kişinin de kira sözleşmesine taraf olarak kiracı olup olmayacağını sözleşme hazırlanırken açıklığa kavuşturmasıdır. Kiraya verenin kefilin de kiracı olup olmayacağını ayrıca sorarak teklif etmesi halinde ilerideki alacağını güvence altına alabilmektedir. Çünkü ayrıca kiracı olarak tanımlanmayan kefilin sorumluluğunun ilk bir yıl ile sınırlı olması gündeme geleceğinden kiraya verenin alacağının güvence altına alınması riske girebilecektir. Bu sebeple kefalet söz konusu olduğunda somut olaydaki şartlara göre ayrıca düzenlenmesi ve dikkat edilmesi gerekmektedir.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE BOŞ TAHLİYE TAHHÜDÜ
Kira sözleşmesin imzalandıktan sonra kiracıdan tarihleri sonra doldurulmak üzere boş tahliye taahhüdü alınabilir. Uygulamada kiracının beyaz kâğıda imza atması, bu durumun sonuçlarını öngörebileceği düşünülerek katlanılması yönündedir. Boş tahliye taahhüdünün noterde imzalanması zorunlu olmadığı gibi tarihlerinin olmaması durumunda geçersizliği söz konusu olmayacaktır.
Burada dikkat edilmesi gereken iki önemli husustan ilki, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile aynı anda imzalanmamasıdır. Yani boş tahliye taahhüdünün imzalanmasının kira sözleşmesinin kurulması bakımından şart olarak koşulmaması gerekirken aynı zamanda sonraki tarihli bir zamanda imzalanması gerekmektedir.
İkinci olarak aile konutu olarak kiralanan taşınmaz için boş tahliye taahhüdü alınırken bu durum aynı zamanda sözleşmenin kiracı tarafından feshi anlamına geleceğinden diğer eşin rızasının gerekliliğine ve her kiracının ortak iradesinin ürünü olmasına dikkat edilmelidir.
