Marmara’da beklenen deprem konut sahiplerinden belediyelere, kamu yönetiminden sigorta şirketlerine kadar tüm kesimlerin en büyük endişe kaynağı. Tüm kesimler kendi iş modellerine göre olası Marmara depremine hazırlanıyor. En önemi konu ise kentsel dönüşüm. Kentsel dönüşümde istenildiği gibi yol alınamamasının nedenlerinden biri, evini dönüştürecek olan vatandaşın inşaatı yapacak müteahhide güvenmemesi. Dünyada olduğu gibi bizde de evini dönüştürecek olanlarla müteahhitler arasına güvence sistemi konması gerekiyor. İşte bu güvence sistemi; bina tamamlama sigortası ya da bir başka adıyla kentsel dönüşüm sigortası. Bina tamamlama sigortasının yasal altyapısı 2024’ün Haziran ayında tamamlandı ve sigorta uygulaması başladı. Bugüne kadar da 150’ye yakın konutta sigorta kullanıldı. Peki, bina tamamlama sigortası nedir, nasıl uygulanıyor, sigortanın fonksiyonu ne? İşte, tüm detaylar.
1-Kentsel dönüşüm sigortası nedir?
Halk arasında kentsel dönüşüm sigortası olarak da bilinen ‘bina tamamlama sigortası’, özellikle kentsel dönüşümde evini dönüştürmek için inşaatı yapacak müteahhit ile anlaşacak olanların inşat süresi içinde olası risklere karşı hem konut sahiplerini hem de müteahhitleri koruyan bir sigorta.
2-Sigortanın yasal düzenlemesi yapıldı mı?
Bina tamamlama sigorta 2015 yılından bu yana uygulanıyordu ancak yasal bazı eksiklikler vardı. Yasal eksikler olduğu için özellikle belediyeler, bölgelerindeki kentsel dönüşüm projelerinde sigortayı kullanamıyor, teminat olarak kabul edemiyorlardı. 2024’ün Haziran ayında bina tamamlama sigortasının yasal düzenlemesi yapıldı ve uygulamaya girdi. Bina tamamlama sigortası, hem maketten satışlar için hem kentsel dönüşüm için hem de bu iki mevzuata tabi olmayan yapılar için uygulanabilecek.
3-Sigortayı kim yaptıracak?
Sigortayı müteahhit yaptıracak ancak evini dönüştürecek olanlar inşaat şirketinden bu sigortayı yaptırmasını talep edebilecek. Sigorta ettiren bina sahibi, arsa sahibi, hak sahibi de olabilir ama sigortalı olarak poliçede diğer sigorta türlerinden farklı olarak müteahhit gözükecek. Arsa sahipleri ya da konut alıcıları, tüketiciler de lehtar hak sahibi olarak gözükebilecekler.
4-Primi kim ödeyecek?
Primi kimin ödeyeceğini konut sahibi ile müteahhit aralarında belirleyebilir. Müteahhit ödese bile o da satacağı dairenin maliyetine ilave edecek.
5-Prim tutarı belli mi?
Prim tutarı projeye göre değişiklik gösteriyor. Ancak proje bedelinin yüzde 2’si ile yüzde 4 oranında prim uygulanabilir. Bu rakam yapım maliyetine, kat karşılığı yaptırılıp yaptırılmayacağına, konutun yenileme maliyetine göre değişecektir.
6-Sigorta yapılmadan önce ön şart var mı?
Sigorta şirketinin müteahhide bina tamamlama sigorta poliçesini verebilmesi için müteahhidin teknik ve mali her türlü analizi yapacak. Bina tamamlama sigortası yapılmadan önce sigorta şirketi, müteahhidin mali durumunu gösteren belgeleri, geçmiş projelerine ilişkin bilgileri, kredi değerliliğine ilişkin hususları, nakdi veya gayri nakdi kredi ilişkilerini, bağımsız denetim raporlarını inceleyecek. Yasa gereği sigorta yaptıracak müteahhidin sigorta şirketinin istediği her türlü belgeyi verme zorunluluğu bulunuyor. İncelemeler sonrasında sigorta şirketi poliçeyi kesebilecek. Poliçe verilmiş olması demek inşaatı yapacak müteahhidin akredite olduğu anlamına geliyor. Eğer sigorta şirketi poliçe yapmazsa müteahhidin projeyi bitirebileceğine, mali yeterliliğe, tecrübesine güvenmediği anlamına geliyor. İnşaat süresi boyunca da sigorta şirketi, müteahhidi denetleyecek.
7-Süreç nasıl işleyecek?
Sigorta şirketi yapı ruhsatı alınmadan önce poliçe düzenleyip müteahhide verecek. Müteahhit inşaat yapımına ilişkin sözleşme akdettiği arsa sahiplerine ait menfaatler için azami bir teminat limiti tahsis edilerek poliçede belirtilecek. Sigorta şirketi, proje kapsamındaki her bir arsa sahibinin, inşaat yapımına ilişkin sözleşmesine konu bağımsız bölümün bedeli üzerinden müstakil teminat senedi düzenleyip, arsa sahiplerine verecek. Bu aşamadan sonra inşaat sigortalı hale gelecek. Hak sahibi tarafından proje kapsamında sadece banka kanalıyla yapılan ödemeler sigorta teminatının kapsamında olacak.
8-Zorunlu bir sigorta mı?
Hayır, zorunlu değil.
9-Sigorta ne zaman devreye girecek?
Müteahhit iflas eder, konkordato ilan eder, sözleşme sonrası mali durumu bozulur, vefat eder, inşaatla ilgili mevzuata ve projeye aykırı hareket eder ve konutları anlaşmada yazan süre içinde hak sahiplerine teslim edemezse sigorta devreye girecek. Projede yazan teslim tarihinden itibaren 12 ay içinde konutlar teslim edilemezse bina tamamlama sigortası işlemeye başlayacak.
10-Sigortanın faydası ne olacak?
Müteahhit konutları teslim edemezse, sigorta şirketi devreye girecek ya hak sahiplerine o tarihe kadar ödedikleri tüm bedeli sigorta limiti dahilinde yasal faizi ile birlikte ödeyecek ya da sigorta şirketi başka bir müteahhit ile anlaşıp, konutu tamamlayacak ve 24 ay içinde hak sahiplerine teslim edecek.
11-Sigorta şirketinin devreye girdi sürece hak sahiplerine bir ödeme yapılacak mı?
Konutun sigorta şirketince tamamlanacak olması durumda, sigorta şirketince gecikme süresince hak sahiplerine emsale göre hesaplanacak kira ödemesi yapılacak.
12-Müteahhit deprem, sel gibi afetler nedeniyle inşaatı tamamlayamazsa sigorta devreye girecek mi?
Bina tamamlama sigortasının teminatları içine afetler girmiyor. Ancak müteahhit veya konutunu dönüştürecek hak sahipleri isterlerse sigorta şirketi doğal afetleri ek teminat olarak sigortanın içene ekleyebilecek.
13-Sigortanın maliyeti banka teminat mektupları ile aynı mı olacak?
Bina tamamlama sigortası uygulamaya girdi ama işin vergisel tarafında ufak da olsa sorun var. Şöyle ki, bina tamamlama kefalet sigortası olduğu için banka teminat mektuplarına alternatif bir ürün. Sigorta şirketi müteahhide bina tamamlama sigortası limitini açarken kendisini korumak için birtakım teminatlar istiyor. Bu teminatları isterken alınabilecek ipoteklerde harç ve damga vergisi konusunda bankaların sahip olduğu muafiyetler henüz sigorta şirketlerine tanınmadı. Bina tamamlama sigortasında da vergi ve harçlarla ilgili istisnanın tanınması için mevzuat düzenlemesi gerekiyor.
Noyan Doğan/Hürriyet Emlak Yaşam Gazetesi
